观察：四大城楼市整体下跌,开发商随行就市

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【相关导读】开发商是一个名词，是某个项目的第一承担人。包括很多种类：房地产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商，但无特殊说明一般指房地产开发商。开发商这个名词屡屡撞击公众视野——因其既承载着城市建设的光环与荣耀，又备受大众对其财富价值观的质疑性解读。而一个有责任、有诚信、有思想的开发商必须面对时代、面对社会、面对公众作出自己的价值判断和行动回应。

【新闻评论】

　　北京 一二手房成交均跌逾五成 机构预计降价在第四季度

　　截至昨天，开盘已一周有余的北京东北三环外楼盘太阳公元，在北京市房地产交易管理网上登记的已预定和签约的房源仅为53套，仅占此次推出全部房源的1/4。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，5月1日~5月30日，北京期房市场中，扣除限价房、经适房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，仅为去年5月1日~5月30日商品住宅期房成交11187套的三成，环比4月也下跌了59.1%。而从5月10日开始，北京商品住宅期房已连续3周日均成交量低于100套。

　　成交量的持续下降，使开发商的开盘热情逐渐降温。截至5月30日，5月份北京市场中仅有18个项目开盘。亚豪机构的相关统计显示，这一数字相比5月初计划开盘的项目量减少了一半左右。

　　然而在市场交易持续萎缩了一个月之后，新开楼盘并没有出现降价情况。据亚豪机构监测，5月开盘的项目相比上期的调价幅度有所降低，调价幅度普遍在3%~8%之间，另外有个别项目出现停涨。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，在政策重压下，购买力的停滞导致楼盘积累目标客户的周期大大加长，以至于在达到预定开盘的日期时尚未积累到一定的客户量，只得选择延期开盘。他预计降价时间窗口可能出现在今年第四季度。

　　相比一手房市场，北京二手房价没那么矜持。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至5月30日北京二手住宅成交12913套，环比跌幅超五成。据21世纪不动产监测数据，北京5月二手房价整体出现10%左右的下滑，望京、通州等区域二手房价降幅更达15%。该公司分析师齐凡预计，未来二手房价将处于一个缓慢下滑状态，同时出现分化。“大部分房源保持现有价位或缓慢下滑;20%房源降价幅度加快。”

　　上海 一手房成交缩七成 开发商未来定价将“随行就市”

　　今年5月上海商品住宅成交量达5年来最低。在佑威及楼市专评网最新发布的数据中，整个5月，上海新房住宅的周成交量都在6万~8万平方米的历史低谷徘徊，以至于5月上海市商品住宅累计成交面积约为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%。有迹象显示，目前已有个别开发商着手调整其楼盘全年的销售进度，以做好长期“抗战”准备。

　　佑威房地产研究所副主任陆麒麟指出，即便在2008年楼市的最低谷的9、10月份，上海商品住宅月成交量尚且可以达到40多万平方米。而今年5月的成交量仅为30万平方米，“剔除春节因素，今年5月的商品住宅成交比2008年的低谷期还要低30%左右”。

　　“我周四和开发商开会，发现他们得了‘焦虑症’。”昨日，一位国际物业代理公司人士透露，目前不少开发商已被迟迟不出的楼市调控细则和目前的成交量“折磨”得不知所措。暂时无计可施的情况下，延迟推盘似乎就成了开发商的本能反应——5月上海新房住宅的推盘量明显“缩水”。数据显示，5月全市商品住宅供应面积为95万平方米，环比4月大降23%，同比亦下降约25%。据搜房网统计，5月申城开盘项目预计有96个，但截至上周末，实际已开盘项目仅46个，有约五成楼盘“爽约”。

　　昨日，有开发商向《第一财经日报》透露，接下来越来越多原本有推盘计划的开发商或许会调整销售进度，重新尝试“少量多批”的推盘方式，即有多少积累客户，就推多少房源。上海中梁房地产开发有限公司市场营销部副经理王付超亦表示，虽然该公司旗下的项目——宝山英伦印象暂时未达到预售标准，但“根据客户积累量推盘”肯定是今年公司的重点销售策略之一，“推得多了也卖不掉”。而对未来楼盘定价策略，多数开发商讳莫如深。王付超表示，该公司将“随行就市”;绿地集团有关项目负责人也称，旗下几个楼盘未来一段时间的定价“将看市场反映而定”。

　　值得关注的是，受5月成交豪宅的价格拉动，5月上海商品住宅成交均价依旧高位徘徊，为22338元/平方米，环比4月减少2.6%。但个别楼盘调价开盘，近日位于上海宝山区的保利叶上海推出一批房源，其中小户型叫价15500~16500元/平方米，降回到去年10~12月份的价格水平——在今年1~3月，保利叶上海成交房源的均价一度达18000元/平方米以上。

　　广州 一手房交易量跌三成 万科现价格松动

　　虽然广州的房地产调控实施细则堪称“最温和”版本，但依然没能遏制市场下跌趋势，5月当地一手房网上签约量环比4月出现超过30%的跌幅，均价也微跌5.6%。

　　广州房地产官方网站阳光家缘的数据显示，5月1日至5月30日，广州一手住宅交易面积为44.7万平方米，环比大跌33.8%，成交面积仅高于今年2月份39.46万平方米的“地量”，成为今年以来第二低成交量，成交套数为4025套，环比下跌32.5%。

　　在价格方面，5月份广州一手住宅均价为10539元/平方米，环比下跌5.6%，这也是今年以来第二低的成交均价，仅略高于2月份10252元/平方米的均价。

　　与成交量下降三成相对应的是，5月广州一手房新增供应量也环比下降了三成。数据显示，广州市十区二县住宅供应增加2462套，比上月的4001套减少了38.46%;新增加面积32.10万平方米，比上月的46.53万平方米减少31.01%，无论是新增套数还是新增面积，供应量都大减三成以上。

　　值得提及的是，虽然5月广州成交均价未出现大幅下降，但开发商降价意愿正趋强烈，继恒大、保利后，万科在广州也开始调整价格。万科旗下名为天河御品的楼盘，日前推出一批新货，以11000元/平方米起价，较此前成交的均价14000元/平方米折让明显。对此，广州万科解释说，此番推出的新货为毛坯房，因此定价较低。

　　广州经纬地产董事总经理区俊文表示，广州交易量下降20%～30%，比很多城市表现更理性。而从目前开发商的情形看，位于市区内的楼盘降价意愿还不强烈，但一些郊区偏远楼盘调价动力较明显。

　　深圳 一手房成交跌六成 个别开发商优惠幅度上万

　　在市场僵持一段时间之后，深圳本地企业佳兆业率先启动降价促销活动最近引发市场关注。但有开发商表示，佳兆业降价仅是局部现象，不能代表主流，大部分开发商未来仍将坚持观望。

　　5月28日，佳兆业启动周年主题降价促销，其中金翠园、茗萃园及上品雅园三个在售楼盘各推出20~60套不等的单位，以八折优惠发售，优惠幅度高达1万元/平方米。

　　佳兆业是此次深圳楼市首例具有实质意义上的降价案例。业内人士猜测或与其资金链及业绩有关。对此，佳兆业有关负责人在接受《第一财经日报》采访时表示，公司楼盘降价在深圳确属第一宗，意在市场促销，目前公司现金流相当充足。

　　深圳某地产开发商部门负责人王恭敏以业内观察人士的立场表示：“佳兆业降价促销仅仅是局部现象，或许是市场传递的一个信号，佳兆业从民企进入上市公司行列，希望在市场发出一种异样的声音，但这种做法不代表市场主流。”在宏观上，目前开发商和政策仍处于相持阶段。房地产开发商类型不同，其市场应对态度和策略都有所不同。

　　据深圳中原地产的统计，5月1日至30日深圳一手房成交套数为1319套，同比和环比分别下降84.44%和59.11%;成交面积为10.92万平方米，同比和环比分别下降85.93%和62.50%;成交均价20342元/平方米，同比上涨57.67%，环比下降1.09%。

　　从4月14日新政发布到今天1个半月的时间里，中国楼市首先是被当头棒喝了一把!开发商哗然、业内哗然、老百姓哗然，随后开始的就是集体观望和争论。说观望可是有依据的：大家原本拎着钱带子要去买房的，现在急刹车，赶紧把钱又放回了银行，感觉政策雷霆万钧，能不跌吗?下跌后再买，肯定划算，在一线城市省下几十万毫无疑问!那就等待吧。当然，在二线、三线城市问题就没有这么简单，因为过去的经验教训，一般人还不敢象一线城市这样坚决看跌，所以在武汉等城市也还出现买房的盛景。对于四线、五线城市，不少人根本就认为调控是北京的事情，该买就买，事实上也的确如此，前段时间去河南鹤壁，那的房价最近涨的正欢，去年2800-2900的房价，最近齐刷刷都到3000多了。这就是中国房地产不得不面临的地域性差别问题。楼市调控也必然要客观考虑地域差别对政策力度的影响。

　　我们说一线城市房价下跌，首先从二手房来看是应验了，一手房呢?从北京一手房最近销售的情况看，成交量是下跌了，但是销售价格好象同比、环比还是在上涨，记得3月份顺义一个楼盘买8000多块，最近这几天开出的价格居然是9800元!北京一手房真的很邪门!在这样的市场环境下，昨天大家不得不面对国务院关于房产税紧锣密鼓可能出台的政策新趋势。随即，上海、深圳股市掉头下跌。

　　现在楼市的情况很玄妙!按道理说如此严的调控应该迎来疯狂的下跌，但下跌显得很温柔，这说明市场格局中还有一股力量在推动，那就是需求和供应差距造成的市场纷争!另外，那么多钱去年投进市场，通货膨胀令老百姓没有犹豫的想抢些资产。现在在政策的控制下大家玩不了，也不敢玩，但是有另外一种力量在推动，那就是房地产持续走冷，经济面临下行风险几乎是不争的事实，届时房地产关联行业出现问题，那么会影响深重，从房地产行业对上下游的传导周期看，传导周期估计在半年左右的时间，换言之，严格的调控政策最晚的松绑时间应该在半年左右，也就是在年底，即第四季度!一旦调控松绑，那么楼市很快会见底，所以年底极有可能是最佳抄底时机。

（责任编辑：善子）

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